长沙市第一社会福利院2026-2029年物业管理服务合同公告

1.项目概况：

（1）、项目座落位置：长沙市芙蓉中路三段331号，占地面积：28亩。总建筑面积：37677平方米。建筑结构：框架及砖混。出入口2个。配电室1个。

（2）、建筑物情况：****公寓（医院）25层，其中地下车库两层，2009年建成，占地面积3500平方米，建筑面积37337平方米，室内公共区域7400平方米；风雨连廊：建筑面积300平方米;制氧房40平方米。

（3）、绿化面积：2200平方米。

2.物业管理服务范围：

1、全院区所有室外公共区域的日常清扫与维护，包括但不限于：大门门前“三包”区域、围墙周边、院内所有绿化带（含绿篱内部）、排水明沟及暗沟等。

2、****楼宇内部公共区域的全面清洁，涵盖：****公寓、制氧房、风雨连廊等。清洁范围包括但不限于：****楼地面、通道、天花板、墙面、门窗及玻璃、纱窗、电风扇、照明灯具；电梯轿厢内外、宣传栏、各类垃圾桶（篓）、洗手池、卫生间（含洁具消毒）；地下室、设备机房等。

3、院区内所有树木、花草的日常养护工作，包括定期施肥、除草、浇灌、整形修剪、枝叶整理，以及全面的病虫害监测与防治。

4、院区秩序维护、安防管理、巡检、消防设备日常巡查、拖饭菜及餐厨垃圾、水电设施和标识标牌的日常巡视、电梯的日常维保和运行管理、高低压配电系统的维保和运行管理、医院内部沟渠清理、化粪池污水池化油池的清掏、医疗废物及垃圾分类收集与转运等。

3.项目金额：1970010元/年，具体详见附件《报价文件》。

（一）公共区域保洁服务标准：

1、屋面平顶无堆积杂物，***网，大理石地面每月定期一次打蜡打磨、清洗、没有污渍；

2、楼顶露台、阳台定期打扫，保持干净，不得有杂物；灯具、***网出现；

3、楼梯扶手、室内外休息座椅、标示标牌每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

4、公共地面每天打扫、84消毒水拖地板、扫脚、门窗每天擦洗、没有污渍和灰尘。卫生间没有异味；

5、道路、广场没有垃圾和杂物、污迹（如遇冰灾、极端恶劣天气物业无条件配合医院抢险）；

6、及时清理绿化带和草坪，树枝落叶随时清理；

7、垃圾桶及时清理保洁，无过夜垃圾、无污渍；

8、公共卫生间专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水、无污渍。

9、必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品用具、消杀用具及用品（消杀药品生产企业必须有三证，三证是指：《药品生产许可证》、《营业执照》、《GMP认证证书》）等的日耗品由乙方自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由甲方提供并承担费用；

10、必须专人负责垃圾收集及外运。要求做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放、无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站（不含垃圾外运）；乙方为工作人员配备好套鞋、围裙、手套等物品；

11、负责医疗废物暂存间的出入库登记、管理，必须要有台账可查；

12、负责全院灭鼠、灭蟑、灭蚊，公共区每月不少于一次，负责防虫、防蛇、防野生动物；

13、遇院内重大活动时乙方需积极配合甲方做好全面保洁工作；

14、负责每月院内部沟渠清掏；

15、****花园池塘清理；

16、负责配合医疗废物的收集、

17、医疗区域卫生按照二级医院医疗卫生标准执行。

18、具体内容及标准见下表

（二）绿化工服务标准

1、有绿化管理措施，花草树木生长正常，每月定期（间隔时间不少于15日）进行病虫害防治（含白蚁防治），无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死叉及病虫害及无杂草现象；

2、每月定期（间隔时间不少于15日）进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证公共区域绿化完好率98%，草坪纯度95%；

3、有专人对院区内树木进行除草、修剪、施肥养护及白蚁防治，保证完好率98%。

4、具体内容及标准见下表

（三）保安服务标准

1、建立各种保安规章制度、预案和工作计划及台账。保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫、消防电视监控24小时值班；

2、安保人员严格配备夏、秋、冬季保安服装、警棍及必要的警务器械、头盔、靴子对讲机并统一着装；

3、严格验证，杜绝闲杂人员进入，确保办公秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；大型物件出门实施确认制度并记录在册；

4、做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，突发事件5分钟到达现场并取证，迅速有效处理突发事件；

5、严格控制车辆出入，保证道路畅通、车辆停放有序，确保财产安全；

6、每2小时对院内进行巡查一次，保证重点部位必须到达(含全院各功能房）。做好记录，及时处理安全隐患和突发事件；

7、建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消控室值班人员持证上岗，实行24小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患立即排除，确保无火灾事故发生；

8、所有保安人员上岗前必须取得合法保安证，经体检合格，提供无犯罪记录证明。经物业公司进行上岗前培训，安全办考核合格后方可上岗。乙方负责完成院内大型活动、接待、会议等车辆秩序、人员安全、活动场所安全检查工作。

9、具体内容及标准详见下表

（四）设施维修人员服务标准：

1、按相关行业要求制定各项规章制度、严格按照相关操作规程进行各项工种操作。

2、值班员(持高压电工证)参与负责院内高低压配电间设施、****楼配电设施的运行与维护，兼顾电气设备巡检与维护工作。值班期间每4小时巡查、记录设备运行情况。

3、配电间要求：①由运行值班人员每4小时巡查一次低压配电柜、电容柜等；每4小时巡视一次变压开关柜、变压器；每班对控制室环境进行清理；各配电箱、电柜表面每月清洁一次，每天对责任设备进行巡查，并填写《配电日志》。②巡视内容及具体要求依照《供配电设备设施运行规程》执行。③设备的维修保养依照《供配电设备设施维修保养规程》执行。

4、按部门规定做好配电间高、低压变电设备的运行维护、运行记录以及配电间值班。

5、每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

6、建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度。

7、建立全院供电设备设施运行值班制度。

8、加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

9、做好全院安全用电、节约用电的管理工作。

10、配合完成院区其他地方发生的突发事故的应急维修。

11、负责单次单品500元内的维修维护材料费用。

12、做好总务部交办的其他工作。

13、具体内容及标准见下表

（五）、物业项目中化粪池、污水池及化油池清理服务：

1、按次数要求清理所有化粪池、化油池、污水池，发现特殊情况随时清理，保证及时转运；

2、检查各池内管道是否完好、畅通，保障闸阀严密，保证管道无变形、无破损、无滴漏，如发现管道问题，应及时书面通知甲方；

3、卸装时应谨慎操作，不得将池中污水泼洒在卸装口周围地面，如有泼洒应及时清理；作业结束，应及时清洗卸装口及作业场地；冲洗作业场地的污水应经适当处理，***网或收集池，不得直接排入附近水体；

4、应保持转运作业的紧密衔接，不得任意将转运车停放在主要道路上，不得影响甲方和第三人正常的经营或活动；

5、粪便转运时应有灭蝇措施。

6、作业标准：

（1）每次提供不低于10吨的专业吸污车辆为甲方进行清理服务。

（2）清理的池中污水、污泥及时清运并妥善处理。

（3）确保服务范围内所有池中污水不外溢。

（4）如特殊原因导致池中污水外溢等异常情况，接到通知后须在2小时内到达现场处理，处理结束后当天书面上报事情发生原因。

（5）在清理的过程中，应当采取相应的安全防范措施，承诺清理服务符合上级管理部门要求。

7、建立清理服务台账，保留每次清理服务图片等相关资料，以作为甲方的考核评估依据。

8、清理服务符合环保要求。

物业基本服务人员要求及服务范围

2.1.项目经理：1人。具有物业管理师职业资格证或职业技能等级证书，有丰富的物业管理经验；沟通协调能力强；有良好的解决问题的能力；具有应急救援能力。负责管理整体项目，负责协调和组织力量协助甲方对重要活动、重大会议、重要检查的秩序维护，物资和家具搬运等服务。

2.2.保洁主管：1人。有物业保洁工作经验和医院物业保洁工作经验；有良好的专业技能技巧；能培训和指导员工开展各项工作；能处理保洁部各类应急事件；负责保洁队伍工作安排、检查。

2.3.保洁人员：13人。要求经过专业培训后方能上岗；日常卫生及保洁，每月大扫除，倒垃圾。负责灭蚊、灭鼠等灭四害的专业工作；兼职防虫、防蛇、防流浪野生动物；垃圾分类；负责电梯卫生；负责回收医疗废物。（科室所有生活垃圾袋、灭四害药物、生活垃圾袋、卫生工具等器具及耗材、84消毒液及水质消毒药物归中标单位提供，医疗废物垃圾袋由采购单位提供）

2.5.绿化工：1人。负责工具，负责全院绿化修剪（高处树木砍枝除外）、施肥杀虫浇水养护，含院区内树木修剪、补栽采购单位增购的树木；兼职灭白蚁，如发现院区出现白蚁，须立即进行处置。(浇水管道和灭蚁药物由中标单位提供）

2.6.设施维护人员：4人。持证上岗（具有应急管理部门颁发的特种作业操作证（高压或低压电工作业），负责高压配电间的安全运行监控、日常巡检、记录及维护保养。负责全院低压配电间的巡查、运行状态监管及基本维护。积极配合处理院区范围内（****楼、公共区域等）发生的各类突发性电路故障、电力事故的紧急排查及其他水工、木工维修。负责电梯系统、给排水系统、照明系统、热水机组等设施的维护保养（不含中央空调、监控、消防设施设备维保）。

2.7.保安队长：1人。退伍军人优先，年龄45岁以下男性，有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件），大专以上学历，熟练使用计算机并有一定的文字功底。负责日常物业保安工作的统筹与协调，积极配合院方开展各项工作。定期组织业务技能培训，以便有效应对各类突发情况。持续监督各岗位的执勤状态，一旦发现问题便立即解决。带领保安队员完成日常任务，并监督任务的执行情况，对于违规违纪行为及时予以纠正。

2.8.保安（消控员）：6人。要求年龄55岁以下，具有合法中级以上消防设施操作员证（承诺上岗前提供人力资源证书原件及证书查询渠道）和保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。监控室值班人员需保持高度的警惕性和强烈的责任心，密切留意各区域的情况。负责对监控室内的火灾报警系统、自动灭火系统、防排烟系统等设施进行实时监控，确保设备始终处于正常运行状态。每日对消防设备的运行情况进行检查，详细记录设备状态以及异常信息。若发现设备出现异常、误报或故障，须立即通知维保人员进行修理，并做好相关记录。定期开展设备自检工作，保证设备正常运行。记录火警、故障、巡查等数据，形成可追溯的档案，以便后续核查。与巡逻岗和维保人员保持良好协作，确保信息传递及时、准确。通过日常维护和应急响应工作，保障消防设施稳定运行，在发生火灾时能够高效处置。动火作业现场巡查监督，发现违规作业的立即制止并及时上报。

2.9.保安（门卫岗）：5人。要求年龄55岁以下，具有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。负责院门进出的登记管理、通行，外卖的存储和快递的登记领取，防止丢失，以及周边的车辆秩序，及时制止乱停乱放现象，确保出口畅通无阻。负责门口人脸识别系统的预警处置。此外，需密切观察该区域内人员及车辆的动态，一旦发现异常情况，应立即汇报并采取相应措施。负责门口货物运输车辆的出院物资检查。

2.10.保安（巡逻岗）：5人。年龄55岁以下男性，具有合法保安员证（承诺上岗前提供公安部门颁发的证书原件）。巡逻岗值班人员需负责院区公共区域和重点区域的两小时一次双人双岗的安全巡逻工作，确保无异常状况。同时，要巡查院区公共设施的完好程度，详细记录巡查情况，并跟进后续处理事宜。在巡逻过程中，要全面排查各类安全隐患以及对外来车辆指引停放。对于在院区游走的可疑人员，需保持关注，以礼貌的方式询问并核实其身份，有影响医院正常工作秩序的，将其驱离。各种突发事件的紧急处理，如火警、电梯困人、暴力伤医等。若无法解决，需立即上报。负责重大节日、重要活动的车辆引导和安保工作。对重点施工部位进行巡查。负责台风、暴雨等恶劣天气的紧急排险工作。巡检全院公共区域标识标牌，确保其完好、清晰、位置正确。对黑屏、掉字、移位等问题，须立即上报医院维修，并跟进至问题解决，巡检公共设施设备的完好性。

2.11.其他要求：

（1）负责物业及物业档案收集、管理；

（2）负责各类公共活动及突然事件的协助，针对公共活动及紧急情况有专项应急预案（如大型活动、病人私自外出等）；

（3）负责单次单品500元内的维修维护材料;

（4）安排人员负责登记来访人员；

（5）按甲方要求落实水电的节能管理；

（6）按甲方要求开展资产报废及资产转科搬运；

（7）所有人员上岗前都接受甲方院感、保卫等部门的培训、监督及违规处罚；

（8） 物业为单位配备基础清洁工具、擦拭工具、消毒与药剂、专用工具、安全与辅助工具；

（9）在物业管理服务合同中规定的其他事项。

2.12乙方在本项目的人员应当具备法律规定、行业规定的相关资质。若合同约定或响应文件承诺的相应要求高于前述规定的，还应当满足该更高要求。否则，由乙方承担一切责任。

按招标文件要求及乙方投标文件配置方案执行

4.1.甲方提供一间物业办公用房供乙方使用，办公用品由乙方自备。该办公用房在本合同服务期限内水电费用由乙方支付，合同终止后应立刻恢复原状且无损的交回甲方。

4.2.甲方不为乙方提供员工宿舍及食堂，乙方员工费用自理。

4.3.全院停车按照甲方要求，建立相关停车制度，做到规范有序安全平稳，重大节日或活动根据实际需要安排。本项目甲方与乙方无停车费、广告费等其他租赁协议的任何费用分配。

4.4.乙方为管理需要添置的设施设备由乙方承担相应费用。

4.5.乙方员工应统一着装，持有健康证，相关费用由乙方自行承担。

4.6.对乙方应制定严格的保密措施，乙方人员签订保密协议，防治泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

4.7.2026-2029年物业管理服务部的内部管理计划由乙方自行制定，包括跟甲方及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

4.8.乙方必须为所有工作人员购买保险，工作人员的工资、保险、食宿、服装等由乙方承担，签订合同后在磨合期间我院可根据实际情况在不超出人员编制的情况下对人员及服务范围进行调整，乙方需无条件配合执行。

4.9.合同签订后，乙方将书面的、合同要求服务人员资格证件、健康证、无犯罪证明均交甲方备存（含新进人员需要提供的证件）。

4.10.投标人的报价应满足法律法规要求，满足长沙市最低工资标准要求。乙方应遵守《劳动法》和相关社保政策。若乙方因违反《劳动法》或相关社保政策等行为带来的纠纷，甲方不承担任何责任。

4.11、对乙方物业服务人员数量的要求：物业服务人员不少于37人。

4.12、因物业服务不合格需退出，空档期服务约定如下：

（1）.甲方依据本合同考核、退出条款，因乙方（物业公司）服务持续不合格、存在重大安全隐患、严重违约，向乙方出具《解除物业服务合同通知书》，单方解除本合同的，乙方不得立即撤场，必须持续提供完整物业服务至甲方通过公开招标、竞争性磋商等法定政府采购程序确定新物业服务承接单位，且新物业完成现场全面交接之日止，全程不得出现安保、消防、保洁、设施值守空档。

（2）.过渡期内乙方执行与原合同完全一致的服务标准、人员配置（不少于 37 人足额在岗、全部岗位持证到岗）、巡查频次、台账要求，消防、消控、安保、配电、保洁、消杀、医疗废物处置、化粪池清掏等所有服务不得降标、减人、缩减频次、消极应付；甲方按月开展月度考核，考核扣分、扣款、整改规则与正常履约期完全相同。 若乙方过渡期擅自减少人员、降低服务标准、脱岗睡岗、消防巡查缺位、保洁消杀不到位，单次扣当月过渡期服务费 5000 元，限期 3 日内整改，整改复查不合格的，甲方有权每日按当月服务费 1% 计收违约金。

（3）.过渡期服务费标准：按照本合同原月度包干单价按日折算，据实按月结算；

（4）.付款前置条件：当月过渡期完整考核资料、整改回执、全套值守台账齐全，且无重大违约记录，甲方按月支付；

（5）.若过渡期乙方多次考核不合格、发生安全事故，甲方可暂缓支付服务费，待全部隐患整改、损失核算完毕后再行结算，产生的损失直接从应付服务费。

（6）.自《解除合同通知书》送达乙方次日起，至新物业完成交接前，乙方不得以 “合同已解除、甲方已解约、未确定新单位、费用未结清” 任何理由擅自撤走安保、消控、维修、保洁等在岗人员，不得停止任何物业服务；

（7）.若乙方擅自全部 / 部分撤场、中断服务，造成院区消防失控、环境卫生瘫痪、安全事故、家属投诉等舆情的： （1）乙方一次性向甲方支付合同总金额 10% 违约金； （2）甲方有权另行临时聘请第三方应急物业，产生的所有额外差价、应急费用全部由乙方承担，甲方可在未付服务费全额扣除，不足部分依法追偿； （3）甲方将乙方违约失信行为上报长沙市财政局政府采购监管部门，列入政府采购不良行为记录，1-3 年内禁止参与长沙市政府物业服务采购项目； （4）因中断服务引发人身伤害、财产损失、行政处罚的，全部民事、行政等法律责任由乙方全额承担。

（8）.甲方在启动新一轮政府采购后，及时将招标进度书面告知乙方；

（9）.新物业中标通知书发出后 10 日内，甲乙双方以及新物业三方共同开展资产、机房钥匙、消防台账、维修记录、物资、档案盘点；

(10).三方现场交接完毕、签署《物业交接确认书》当日，乙方过渡期服务义务终止，次日方可全部撤场；

(11).交接周期最长不超过 30 日，交接期内乙方必须全程配合、派驻项目经理在岗对接，不得拒绝移交任何资料、设备钥匙。

4.13本合同提及的标准规程规则以现行有效版本为准，本合同项目实施过程中有变化的，以最新版本为准。