晋中市住房和城乡建设局《晋中市住宅专项维修资金实施细则》公开征求意见的公告

为规范全市住宅专项维修资金交存、使用、管理和监督，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山西省物业管理条例》《山西省住宅专项维修资金管理办法》，结合本市实际，我局牵头起草了《晋中市住宅专项维修资金实施细则》。

现将《晋中市住宅专项维修资金实施细则》面向社会公开征求意见，意见反馈截止时间为2026年9月25日。可通过电子邮箱将反馈意见发送至jz****@****.net

晋中市住宅专项维修资金实施细则

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为规范全市住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）交存、使用、管理和监督，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，维护住宅专项维修资金所有者合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《山西省物业管理条例》《山西省住宅专项维修资金管理办法》，结合本市实际，制定本实施细则。

第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本实施细则。

本市行政区域内商品住宅、售后公有住房、保障性住房、安置住房、商住混合物业，按照本实施细则执行。

第三条 本实施细则所称的维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本实施细则所称申请人，是指依法申请使用维修资金的业主及接受业主委托组织实施维修和更新、改造的物业服务人、业主委员会、物业管理委员会等。

第四条 维修资金管理坚持专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督、公开透明的原则。

第五条 本实施细则所称住宅共用部位，是指依据法律法规、房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主，或单幢住宅业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括：住宅基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本实施细则所称共用设施设备，是指依据法律法规、房屋买卖合同约定，由住宅业主或住宅业主及相关非住宅业主共有的附属设施设备，主要包括：电梯、消防设施、安防监控设施、二次供水设施、***网、公共照明、绿地、小区道路、楼宇门、化粪池、非经营性车库、泵房等。

第六条 市、县（区、市）****城乡建设（房管）部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金管理的指导和监督工作，履行维修资金交存、使用的监督管理职责。

县（区、市）****城乡建设（房管）部门或受其委托的维修资金管理机构（以下统称维修资金管理机构）具体负责本行政区域维修资金的归集、管理和使用，保障资金安全和使用便利。

县（区、市）人民政府应当保障本行政区域内维修资金管理机构的工作经费。县（区、市）****城乡建设（房管）部门应当加强维修资金管理机构建设，建立维修资金信息系统，***平台，提高资金管理和使用效能。

街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责协助维修资金管理机构做好维修资金的使用审核等相关工作。负责指导业主开展维修资金使用表决、现场查验、欠费催告、纠纷调解，****小区开展维修资金申报、应急处置工作。

维修资金专户管理银行应当加强账户信息化建设，负责资金专户存放、分户记账、结算拨付、明细推送、余额预警、台账统计等工作，实现线上交存、申请及查询等功能。

第二章 账户管理

第七条 维修资金实行统一专户管理，各县（区、市）维修资金管理机构通过公开招标确定专户管理银行。维修资金以物业服务区域设立总账，****楼宇设立分幢账，按房屋户号设立分户账，分户账户实时记录交存、使用、结息、增值、欠费明细，业主可随时查询本人账户信息。

第八条 维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当在确保资金安全、保障日常支付的前提下，通过采取大额存单、组合存款等方式，提高存储综合收益率。活期存款应控制在合理范围内，保障资金支付流动性。在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定用于购买一级市场新发行的国债等，禁止从事国债回购、质押、抵押等担保行为或高风险投资。

利用售后公有住房维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。

第九条 下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备经营产生的业主所得收益应当主要用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第十条 房屋所有权发生转移的，该房屋维修资金分户账户结余资金权属同步转移。原业主应当向受让人告知维修资金交存、结余情况并出具交存证明，受让人持该房屋不动产权证书、身份证明及原业主交存证明办理维修资金分户账户变更手续。

第十一条 房屋灭失的，房屋分户账中结余的维修资金返还房屋所有权人。售房单位交存的维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三章 交存管理

第十二条 下列物业的业主，应当按照本实施细则规定交存维修资金：

（一）住宅（一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外）；

（二）住宅物业区域内的非住宅或者住宅物业区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

第十三条 商品住宅、保障性住房、安置住房、商住混合物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。

出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取维修资金；业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

各县（区、市）维修资金管理机构可结合本地实际，在本实施细则规定区间内确定、公布本地具体交存标准，并根据情况适时调整。

第十四条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，禁止其他任何个人和单位以维修资金管理机构的名义收取维修资金。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

收取维修资金时，维修资金管理机构或者售后公有住房维修资金管理部门应当出具省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付买受人。已竣工交付但未出售的房屋，对应的首期维修资金由开发建设单位足额交存。

第十五条 业主房屋分户账维修资金余额低于首期应交存额30%的，维修资金管理机构应当及时告知业主委员会、物业管理委员会或居（村）民委员会，由其催告相关业主及时续交。

已成立业主大会的，维修资金续交方案由业主大会依法表决确定；未成立业主大会的，由县（区、市）住建部门指导属地街道办事处（乡镇人民政府）制定续交方案。

第十六条 维修资金欠费业主逾期未续交的，可采取以下约束、追交措施：

（一）由业主委员会、物业管理委员会对欠费业主限期催交;

（二）****小区业主信用公示清单，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会常态化约谈催告；

（三）通过人民调解、司法诉讼途径追交，诉讼产生的诉讼费、律师费由欠费业主承担。

第十七条 建立维修资金常态化欠费管控机制，对未交存首期维修资金、分户余额不足且拒不续交、维修分摊挂账未交等业主，业主委员会、物业管理委员会或居（村）民委员会分类建立维修资金欠费台账，动态更新、定期公示。

第四章 使用管理

第十八条 维修资金的使用，应当遵循业主决策、方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用，按以下规则分摊：

（一）共用设施设备、共用部位属物业服务区域全体业主共有的，由全体业主按各自房屋建筑面积比例分摊，或由全体业主协商确定分摊方式；

（二）共用设施设备、共用部位仅属部分业主共有的，由该部分受益业主按房屋建筑面积比例分摊，或协商确定分摊方式；

（三）维修项目涉及开发建设单位未售出的，建设单位按未售房屋建筑面积分摊费用；

（四）维修资金账户余额不足的，差额部分由涉及范围内的受益业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊补足。

第二十条 建筑物及其附属设施共用部位的维修、更新和改造范围包括：

（一）屋面防水层破损、顶层房间渗漏；

（二）外墙渗漏引起外墙内表面浸湿；

（三）外墙外装饰层裂缝、脱落或者空鼓；

（四）建筑外墙保温层破损、脱落，或者建筑保温不良引起的外墙内表面潮湿、结露、结霜或者大面积霉变；

（五）建筑公共构件脱落松动，玻璃幕墙炸裂；

（六）外墙、楼梯间、公共走廊通道涂饰层大面积开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、严重污染；

（七）公共区域门窗、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、栏杆等破损，危及人身、财产安全或严重影响美观；

（八）建筑物及其附属设施共用部位需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十一条 建筑物及其附属设施共用设施设备的维修、更新和改造范围包括：

（一）电梯及主要部件需要维修或者更新；

（二）避雷设施不能满足安全要求；

（三）监控、智能、消防、公共照明、通风系统等出现功能障碍或者部分设备、部件损坏；

（四）水管、泵房等二次供水设施设备损坏需要维修、更新和改造，但依法或者依合同约定应当由供水单位承担的除外；

（五）楼内排水、排污设备故障，排水管道漏水和严重锈渍，排污泵锈蚀或者其他设备损坏；

（六）发电机组出现故障、配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏；

（七）物业服务区域内共用的道路、绿地损坏；

（八）物业服务区域内共用的沟渠、池、井损坏；

（九）物业服务区域内的围墙、大门、公共车棚损坏；

（十）共用的非经营性车场车库，公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物损坏；

（十一）未移交专业运营单位的供水、供暖、供电的共用设施设备。

（十二）建筑物及其附属设施共用设施设备需要维修、更新和改造的其他情形。

第二十二条 县（区、市）住建（房管）部门应当依据工程造价相关标准，结合本地实际，确定、公示本地各类维修、更新、改造工程的单价预算阈值，并根据市场变化情况适时调整；申请人编制维修资金使用方案，费用预算应当不超过本地单价预算阈值。

第二十三条 以下费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；

（五）列入房屋买卖合同中或由单个业主实际使用的露台、庭院、****楼等部位的维修、更新和改造费用；

（六）法律、法规、规章等有关规定中明确由相关单位或个人承担的维修、更新和改造费用

第二十四条 维修资金常规使用按以下流程办理：

（一）提交预审申请。申请人持工程竣工验收资料、日常维保记录、维修资金使用方案，向属地居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及维修资金管理机构提交预审申请。

（二）现场勘查核验。维修资金管理机构联合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会现场查验共用部位、设施设备损坏状况，并留存影像资料。

（三）公示维修方案。维修资金使用方案由申请人编制，并在表决前提前15日通知业主，同时在物业服务区域显著位置公告。使用方案应当包括维修项目基本情况、费用预算、列支范围等。

（四）组织业主表决。维修资金使用方案应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，表决结果在物业服务区域显著位置公示不少于7日；业主表决可通过书面、***网等途径组织实施，且表决应当采用记名投票的方式。

（五）组织施工。鼓励申请人以招投标、询价等方式择优选择具备对应维修资质的单位实施工程。

（六）竣工验收与造价审计。工程完工后，申请人牵头组织施工、监理（如有）、造价咨询（如有）、居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）及业主代表联合验收；项目总预算超过 5 万元（电梯维修超过3万元）的，须委托第三方造价机构出具决算审计报告。验收合格后，****楼显著位置公示业主费用分摊及欠费补交明细，公示期7日。

（七）资料审核拨付资金。申请人报送完整申报材料，经居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）分别加注意见后，维修资金管理机构在5个工作日内做出是否拨付维修资金的决定，对符合条件的将维修资金拨付至申请人。

第二十五条 因维修和更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询、工程监理、第三方审核等费用应当计入维修和更新、改造成本。

第二十六条 工程费用按受益业主房屋建筑面积分户分摊，实行分户独立列支、欠费单独追交机制。足额交存业主分摊费用直接从分户账户扣除；未交存、账户资金耗尽、余额不足业主的分摊费用单独挂账，不影响当期维修资金拨付及工程项目实施，挂账资金由申请人依法追交。

无业主委员会、物业管理委****小区，由属地街道办事处（乡镇人民政府）履行申报、业主表决、施工组织、结果公示等全流程职责，保障维修资金正常使用。

第二十七条 出现下列危及房屋使用、人身财产安全的紧急情形，可启动维修资金应急使用程序，无需组织业主表决： （一）电梯故障停运、存在坠落安全风险，无法正常使用；
（二）消防系统出现功能障碍或者部分设备严重损坏等重大安全隐患或者紧急情况；或经消防救援机构出具整改通知书被判定构成重大火灾隐患；
（三）屋面、外墙大面积渗漏，严重影响业主正常居住；
（四）外墙瓷砖、构件、幕墙松动脱落，存在高空坠物风险；
（五）公共排水主管爆裂、化粪池堵塞倒灌、地下室大面积积水；
（六）产权归业主的二次供水水泵运行中断，公共配电设施损毁，造成整栋停水、停电；
（七）其他严重危及房屋安全、人身财产安全的紧急情形。

第二十八条 应急维修处置流程：

（一）申请人发现紧急情况后, 立即向街道办事处（乡镇人民政府）报备并提交维修资金使用方案, 由街道办事处 (乡镇人民政府) 及时组织维修资金管理机构、相关专业机构现场查验，同步留存现场影像资料；涉及电梯、消防设施故障的, 由相关专业机构出具意见。

（二）街道办事处（乡镇人民政府）在 1 个工作日内完成维修资金使用方案审核和现场查验，并向维修资金管理机构出具应急维修认定文书。

（三）申请人组织施工单位进场施工等工作。

(四) 工程完工后，申请人按照本实施细则第二十四条六、七项规定（不含业主表决）向维修资金管理机构申请划转维修资金。

第二十九条 物业服务企业、业主委员会拒不组织开展应急维修的，由属地街道办事处（乡镇人民政府）直接委托施工单位抢修，全部抢修费用从维修资金列支；应急产生的鉴定、监理、加急处置等费用计入维修成本，欠费业主分摊费用统一挂账后期追交。

第五章 监督公示

第三十条 维修资金财务核算、资金管理严格执行财政相关制度，接受财政部门对收支核算、专用票据申领、使用、核销的全程监督；维修资金管理、使用依法接受审计部门专项审计监督。

第三十一条 维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当至少每年公布一次维修资金交存、使用、增值收益等情况，并接受业主、公有住房售房单位的查询。业主、公有住房售房单位对维修资金公布和查询结果有异议的，可以申请复核，维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当自收到申请5日内予以书面答复。

第三十二条 维修资金全流程实行公示制度，维修方案、工程预算、施工过程、竣工验收、结算分摊、分户扣划、欠费清单、****小区公告栏、***平台公示，单次公示期限不少于 7 日。

第三十三条 市、县（区、市）住建、财政部门设立投诉举报渠道，及时受理、处置维修资金管理使用中的违规违纪问题。

第六章 法律责任

第三十四条 开发建设单位未核验维修资金交存凭证擅自交付房屋、挪用维修资金的，由县（区、市）住建（房产）部门按照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第 165 号）第三十六条、第三十七条予以处置。

第三十五条 申请人虚报维修项目、虚增工程造价、违规列支、挪用维修资金的，由县（区、市）住建部门责令全额退回违规资金，记入行业信用档案，依法追究相关责任；造成业主损失的，承担赔偿责任。

第三十六条 住建（房管）、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会工作人员存在滥用职权、推诿拖延、违规审批、徇私舞弊等行为的，依规依纪给予政务处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

第三十七条 专户管理银行未按规定分户记账、及时结算、推送账户台账，造成维修资金管理混乱、业主权益受损的，由维修资金管理机构依规处置，银行依法承担相应赔偿责任。

第七章 附则

第三十八条 各县（区、市）****城乡建设部门可会同同级财政部门，依据本实施细则并结合本地实际，制定实施细则和工作流程。

第三十九条 县级人民政府可参照本实施细则，结合本地实际明确易地扶贫搬迁安置住房维修资金交存、使用、管理相关要求。

第四十条 ****小区改造、既有建筑更新涉及维修资金使用、补交事项，适用本实施细则相关规定。

第四十一条 商业、办公等非住宅物业专项维修资金的交存、使用管理，可参照本实施细则执行。

第四十二条 本实施细则自发布之日起施行，有效期5年。